Herziening BTW bij verkoop vastgoed: wie betaalt?
Geplaatst op: 05-09-2022, 09:31:30
Ondernemers kunnen de BTW op de bouw of aanschaf van vastgoed in aftrek brengen, mits het vastgoed wordt gebruikt voor BTW-belaste activiteiten. Die aftrek is gedurende de herzieningstermijn nog niet definitief. Zo kan bijvoorbeeld de verkoop van vastgoed binnen de lopende herzieningstermijn leiden tot terugbetaling van eerder in aftrek gebrachte BTW. Maar voor wiens rekening en risico komt die terugbetaling dan?
Bij verkoop van vastgoed binnen de herzieningstermijn speelt de herzieningsregeling voor de verkoper en koper vaak een belangrijke rol, omdat het meestal om grote bedragen gaat. Het is dan ook belangrijk om te weten in welke gevallen bij verkoop van vastgoed de herzienings-BTW voor rekening van de verkoper dan wel de koper komt. Alleen dan kunnen passende contractuele afspraken worden gemaakt.
Werking herzieningsregeling
Voor vastgoed geldt een herzieningstermijn van tien jaar inclusief het jaar van ingebruikname. Deze herzieningsregeling werkt op hoofdlijnen als volgt:
- De ondernemer die een pand laat bouwen of nieuw aankoopt, kan de hierop drukkende BTW terugvragen. Hij moet dan wel de intentie hebben om het als bedrijfspand voor de eigen BTW-plichtige onderneming te gaan gebruiken of het pand BTW-belast te gaan verhuren. Het verwachte BTW-belaste gebruik vormt dan in eerste instantie de basis voor de aftrek van BTW.
- Na de (op)levering van het pand moet de ondernemer vervolgens controleren of het feitelijke gebruik ook overeenstemt met het verwachte BTW-belaste gebruik. Dit moet hij zowel controleren in het tijdvak van feitelijke ingebruikname van het pand als over de periode vanaf ingebruikname tot en met het einde van datzelfde boekjaar. Als blijkt dat het feitelijke gebruik in dat eerste jaar afwijkt van het voorgenomen BTW-belaste gebruik, moet hij de genoten aftrek van BTW terugbetalen. Het gaat hierbij over het gehele bedrag aan BTW dat op de bouw of aanschaf in aftrek is gebracht.
- In de negen hierop volgende boekjaren moet de ondernemer vervolgens nagaan of in elk boekjaar ten opzichte van het boekjaar van ingebruikname een wijziging in de verhouding tussen het BTW-belaste en vrijgestelde gebruik heeft plaatsgevonden. Herziening heeft gedurende deze herzieningsperiode slechts betrekking op 1/10e deel van de in het eerste boekjaar in aftrek gebrachte BTW. Bedraagt de correctie minder dan 10%, dan blijft herziening achterwege.
- Als het gewijzigd gebruik tot herziening leidt, moet de ondernemer dit in de laatste BTW-aangifte van dat boekjaar aangeven.
Tip
De herzieningsregeling geldt niet voor de aftrek van BTW op renovatie- en onderhoudswerkzaamheden – ervan uitgaand dat daarmee geen nieuw vervaardigd goed ontstaat. Wil je bij een verkoop van vastgoed de potentiële herzienings-BTW kunnen bepalen? Dan is het belangrijk om de renovatie- en onderhoudskosten buiten de herzieningsregeling te houden. De aftrek van BTW op deze kosten is namelijk definitief in het jaar waarin het betreffende vastgoed BTW-belast wordt gebruikt.
Claim BTW-aftrek op tijd!
Recente rechtspraak van het Hof van Justitie EU maakt duidelijk dat de ondernemer niet kan wachten met het terugvragen van BTW tot het moment waarop hij het pand feitelijk in gebruik neemt. Is in het tijdvak waarin de BTW aan de ondernemer in rekening wordt gebracht duidelijk dat het pand voor aftrekgerechtigde doeleinden is bestemd? Dan moet de ondernemer de aftrek ook direct in dat tijdvak claimen. Hij kan de BTW dus niet alsnog op het moment van ingebruikname terugvragen. In dat geval kan hij wel een suppletieaangifte over het betreffende tijdvak indienen.
Herziening bij verkoop vastgoed
De verkoop van vastgoed na twee jaar na de eerste ingebruikname (en anders dan bij bouwterreinen) is vrijgesteld van BTW. Stel, een ondernemer heeft de BTW in aftrek gebracht die drukt op de bouw van het vastgoed, omdat hij het vastgoed BTW-belast is gaan verhuren. Een vrijgestelde verkoop van het vastgoed na vier jaar zou dan tot gevolg hebben dat de ondernemer grofweg 60% van de afgetrokken BTW in één keer zou moeten herzien (lees: aan de Belastingdienst zou moeten terugbetalen in het tijdvak van levering). Dat gaat ten koste van de verkoopopbrengst voor de verkoper en is dan ook onwenselijk.
De oplossing is eenvoudig: de verkoper en koper kunnen in de notariële leveringsakte onder voorwaarden gezamenlijk opteren voor een BTW-belaste levering. Het vastgoed wordt dan vanaf de notariële levering geacht voor de resterende herzieningsperiode BTW-belast te zijn gebruikt, waardoor de verkoper geen herzienings-BTW is verschuldigd. Het belang van de optie belaste levering ligt dus volledig bij de verkoper! Voor de koper begint na een optie belaste levering wel een nieuwe herzieningstermijn van 10 jaar. Bij de verkooponderhandelingen presenteert de koper dit – niet altijd terecht – als nadeel.
Risico voor verkoper bij optie BTW-belaste levering
Voor de verkoper is het gevaar van de (terug)betaling van herzienings-BTW na de notariële levering van het vastgoed nog niet definitief geweken. Voor de optie geldt namelijk een referentieperiode van twee jaar: de koper moet in het jaar van levering én het daaropvolgende jaar het vastgoed gebruiken voor doeleinden waarvoor hij de BTW voor ten minste 90% (sommige gevallen 70%) als voorbelasting in aftrek kan brengen. Zo niet, dan vervalt de optie BTW-belaste levering en wordt de levering alsnog aangemerkt als een BTW-vrijgestelde levering. De verkoper is dan alsnog de herzienings-BTW verschuldigd. De Hoge Raad heeft dit recentelijk nog een keer bevestigd. Bij een optie BTW-belaste levering draagt de verkoper dus nog maximaal twee jaar het risico van de herzienings-BTW (!).
Tip
Het risico op de herzienings-BTW kan worden afgedekt. Bijvoorbeeld door in de verkoopovereenkomst ten laste van de koper een schadeclausule op te nemen, of door een bankgarantie van de koper te vragen ter hoogte van de BTW-claim. Of denk aan een clausule, op basis waarvan de koper het vastgoed binnen de geldende referentieperiode niet zonder toestemming van de verkoper mag verkopen. Het is in ieder geval in het belang van de verkoper om deze afspraken met de koper te maken.
Risico voor koper bij overdracht verhuurd vastgoed
Een bijzondere situatie voor de BTW is de verkoop van vastgoed in verhuurde staat. In de praktijk is namelijk niet altijd duidelijk of een dergelijke verkoop voor de BTW kan gelden als de overgang van een algemeenheid van goederen in de zin van artikel 37d Wet OB 1968. Maar na een recente uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden lijkt hiervan eerder sprake te kunnen zijn dan voorheen. Kenmerkend bij verkoop onder artikel 37d Wet OB 1968 is dat er wordt gehandeld alsof er geen levering plaatsvindt en dat de koper voor wat betreft de BTW in de plaats treedt van de verkoper. Zodoende gaat de nog lopende herzieningstermijn over op de koper, inclusief het herzieningsrisico van de oorspronkelijk door de verkoper in aftrek gebrachte BTW! Een koper is zich niet altijd bewust van deze risico-overgang, omdat er bij de aankoop van het betreffende vastgoed door verkoper geen BTW in rekening is gebracht. Of omdat partijen uitdrukkelijk hebben geopteerd voor een BTW-belaste levering.
BTW-risico’s scherp hebben
Bij de aan- en verkoop van vastgoed is het zaak dat de verkoper en de koper goed de herzieningstermijn in beeld hebben die op het vastgoed drukt. Bij een optie BTW-belaste levering ligt het financiële belang vooral bij de verkoper. Voor hem is het dan ook belangrijk om aanvullende afspraken te maken voor het afdekken van zijn BTW-risico gedurende de referentieperiode van twee jaar. Het risico van de herzienings-BTW bij een overdracht onder artikel 37d Wet OB 1968 ligt daarentegen bij koper. De nog resterende herzieningstermijn gaat namelijk van rechtswege over op de koper. In dat geval zal de koper de eventueel nadelige BTW-gevolgen scherp moeten hebben en hier met de verkoper afspraken over moeten maken.
Bron: artikel van 1 september 2022 van Roger J.H. Klinkeberg, BTW-specialist en docent Fiscount, op www.accountancyvanmorgen.nl